当深圳北站的高铁以每分钟350公里的速度呼啸而过，当龙华“数字新城”的蓝图从纸面跃入大地，一场关乎集体经济命运的深刻变革，正在观湖街道松元厦这片热土上悄然发生。2016年，松元厦股份合作公司成为龙华区第一个“吃螃蟹”的村集体，毅然放弃“守着老旧厂房收租”的安稳日子，以“1+6”试点项目为突破口，向空间要效益、向资本要活力、向改革要动力。十年磨一剑，随着深能源鹭湖科技园主体结构封顶，一座总建筑面积超22万平方米的现代化能源特色产业园拔地而起。这场转型，不仅是一个股份合作公司的自我突围，更是龙华乃至深圳集体经济从“房东经济”迈向“产业合伙人”时代的生动注脚。

深能源鹭湖科技园

一、破局：从“舍不得稳当饭”到“算清长远账”的观念革命

1.传统模式的“天花板”之困。时针回拨到2016年。彼时的松元厦，和深圳多数股份合作公司一样，过着“租金依期收、日子安稳过”的生活。老旧厂房虽然效益不高，但“天天见现钱”的稳定感，让股民们对任何改变都心存抵触。“当时最大的压力，不是政策看不懂，而是股民舍不得‘稳当饭’。”松元厦股份合作公司相关负责人回忆道。

这种心态背后，是深圳集体经济长期面临的共性困境：物业租赁模式天花板极低，随着厂房日益老化，租金不仅难以提升，甚至面临下滑风险；产业低端化导致安全隐患丛生，环境品质堪忧；更关键的是，这种“守摊子”的思维，让集体资产在城市化浪潮中逐渐边缘化。数据显示，截至2025年10月，龙华区169家股份合作公司资产总额达276亿元，但若停留在传统出租模式，这一数字的增长空间将极为有限。

2.“1+6”政策：全国首创的改革利剑。转机出现在深圳全国首创的“1+6”集体工业用地入市改革模式。这一政策的核心，是通过公开市场交易获取收益和物业，而非传统的“种房子”收租，让集体土地从“死资产”变为“活资本”。对于松元厦而言，这既是机遇，更是挑战——放弃眼前稳定租金，博一个未来的“空间+资本”模式，需要极大的勇气和智慧。

公司董事会没有回避矛盾，而是带着股民一笔一笔算账。“一是算清‘长远账’，‘1+6’模式带来的是资产增值和可持续收益；二是讲透‘规范化’，项目全程合规透明、可监督；三是让股民看到政府的决心和产业的底气。”该负责人说。

3.风险共担：国企托底的信心之源。信心不能只靠说服，更要靠机制。松元厦引入了国企龙华深能科技，由国企全额出资，股份公司以土地入股，形成“风险共担、利益共享”的合作格局。资金监管账户专款专用，政府全程监督；保底收益、招商保障、运营兜底。这些条款写进了协议，也写进了股民的心里。

2016年6月，松元厦股份合作公司与市规划和自然资源局龙华管理局、观湖街道办事处签订了《“1+6”转型升级试点项目框架协议书》，成为全区第一个“吃螃蟹”的试点。这一签，签下的不仅是一纸协议，更是一个集体经济组织面向未来的决心。

二、攻坚：清租的“有情操作”与铁三角协作机制

1.一户一策：1460万元补偿金背后的温度。2016年9月，清租工作正式启动。如何既按节点推进，又保障租户权益？公司给出的答案是：“有情操作，无情标准。”

印象最深的是一家制造业老企业。老板抵触情绪很大，觉得是赶人走。公司前后去谈了十几次，不仅算经济账，还帮他分析搬迁后的物流成本、员工稳定性。最终，老板理解了——这是城市升级的必然趋势。在补偿落实上，公司严格按照合同和评估标准，将1460万元补偿金一分不少地发放到位。同时，主动帮租户联系周边空置厂房，协调政府给予部分搬迁补贴。到2018年初，地块顺利移交。

2.“铁三角”：政府统筹+国企实施+集企参与。“1+6项目能成，核心就是打破了壁垒，构建了一个‘政府统筹+国企实施+集企参与’的铁三角机制。”该负责人介绍道。

在这个机制中，政府是“引路人”，规自部门和街道办帮助攻克了土地整备、规划审批等硬骨头；国企是“主力军”，龙华深能科技负责资金投入、建设施工和后期招商运营，这些都是股份公司自身做不到的；股份公司是“根基”，最了解集体资产和村情民意，负责协调租户、凝聚股民。这种互补，被形象地概括为：国企出“钱”和“力”，集体出“地”和“情”。

三、蝶变：深能源鹭湖科技园——21万㎡“能源核”的产业雄心

1.从“厂房”到“生态操作系统”的空间革命。如今，站在主体结构已封顶的深能源鹭湖科技园前，很难想象这里曾经是一片低矮破旧的老厂房。规划之初，科技园就定位为“低碳、无废、智慧”的能源特色产业园，致力于打造集总部办公、产业研发、新型工业智能制造、总部公寓与生态花园于一体的国际化、数智化绿色产业园区。更关键的是它的空间规划逻辑：总部办公、中试研发、高端公寓、会议中心、商业配套“五位一体”。这种“上班不用挤地铁，下班不用愁娱乐”的业态组合，本质是用物理空间的融合，打破产业创新的“孤岛效应”。

2.聚焦四大战略方向，补齐深圳能源产业链关键缺口。目前深圳能源产业以传统电力运营为主，高端研发和智能制造环节存在明显短板。而鹭湖科技园直接锁定三大核心业务：能源材料研发、能源设备智造、能源服务创新，更聚焦新型储能技术、综合智慧能源系统、绿色氢能产业链、能源新材料应用四大战略方向。这不是“小打小闹”的补位，而是要在深圳构建一个从实验室到生产线的“能源创新飞轮”。

根据龙华区2026年政府工作报告，2026年将建设深能鹭湖科技园等园区，打造龙华能源科技城，新能源产业集群产出突破650亿元。这意味着，鹭湖科技园不仅是一个物理空间，更是龙华冲刺千亿级新能源产业目标的核心引擎。按照协议，松元厦股份合作公司将获得30%的成交地价款及20%的地块总建筑面积返还,实际返还的物业为D栋整栋，是一处约3.2万平方米的商业办公空间。这些物业未来的运营收益，将直接转化为股民的长期分红。

四、转型：从“房东”到“产业合伙人”的基因重塑

1.股民之变：从“什么时候给钱”到“招什么商”。“现在的股民，关注点已经从‘什么时候给钱’变成了‘招什么商、分多少红’。他们开始主动询问产业园的招商进度，关心未来的产业定位。”该负责人说。

2.能力之变：从“收租思维”到“服务思维”。“过去我们是‘房东’，只要房子不漏雨、不坍塌，租户按时交租就完事了。现在我们是‘产业合伙人’，需要懂产业、懂资本、懂服务。”该负责人坦言，经营理念变了——从“收租思维”变成了“服务思维”，关注的不是租户租得贵不贵，而是产业聚不聚、企业活得好不好。人才结构也随之改变，现在的公司班子里，除了传统的财务、法务，急需补充产业招商、资本运作、数据分析这类复合型人才。

3.模式之变：从“单点突破”到“双轮驱动”。松元厦的探索，恰与龙华区集体经济的整体布局同频共振。2024年，龙华区设立首只“国资+集资”股权投资基金，由区属国企龙华资本担任管理人，实行“先回本后分利”原则，打破传统的单一依赖物业出租模式。这正是龙华区推动集体经济高质量发展的核心逻辑——以“工业园区升级改造”与“国资+集资”股权投资基金为双轮，构建“空间赛道+资本赛道”并举格局。

五、远航：在“数字龙华”大局中书写松元厦答案

1.三年规划：运营好、再升级、数字化。面向未来三年，松元厦的规划清晰而务实。第一是把正在建设的新园区运营好，争取第一年满租，实现分红落地；第二是依托观湖北利益统筹项目，继续推进产业升级；第三是强化数字化治理，让集体资产的运营、交易、分红全流程可追溯，真正保障股民权益。

2.融入大局：在“双中心”建设中挑大梁。当前，龙华正加快南北“双中心”规划建设，南中心将打造展示高质量发展成效和现代化城区风貌的都市核心区，北中心打造引领新质生产力发展的深圳新一代中心区。松元厦紧扣“龙华要求、都市所向、园区所需、企业所能”的定位，积极融入“数字龙华、都市核心”发展大局，奋力在推进北部中心区建设实践中走在前列、勇当尖兵。

从2016年的“摸着石头过河”，到如今深能源鹭湖科技园封顶、蓝图绘就，松元厦用十年时间完成了一场静水深流的变革。21万平方米的现代化园区，不仅是龙华又一个物理意义上的新地标，更是深圳产城融合3.0时代的教科书级样本。

最好的地标，从来不是最高的楼，而是最懂人的城；最好的转型，从来不是最大的数字，而是最实的分红。松元厦股份合作公司以“胆”“识”“谋”破局，以“闯”“创”“干”开路，在“十五五”规划起步开局的关键节点，正以“无奋斗、不龙华”的精神，向空间要效益、向资本要活力、向改革要动力。当鹭湖科技园的咖啡厅里开始飘出产业对话的香气，当龙华三馆的剧场里响起属于这座城市的掌声，当集体经济的股民们真正成为“产业合伙人”——那时，我们会更加坚信：松元厦的明天一定会越来越美好，龙华集体经济高质量发展的道路一定会越走越宽广。